「土地家屋調査士として将来的に独立したい！」
「独立する前にしっかり業界の将来性を確認しておきたい！」
土地家屋調査士のお仕事をされている方、あるいは目指されている方でこのようにお考えの方も多いのではないでしょうか？
土地家屋調査士はその高い専門性から「独立・開業に向いている資格」と言われていますがなぜなのでしょうか？
こちらの記事では、土地家屋調査士として独立・開業した場合の年収や必要になる初期費用、注意点などについて細かくご紹介していきます！
独立を目指されている方は、是非今後の活動の参考にしてください！
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土地家屋調査士として独立開業はあり？
冒頭でもご紹介した通り、土地家屋調査士は独立・自営業に向いている資格職業です。
そもそも土地家屋調査士は独立・開業を前提とした資格の一種であり、多くの土地家屋調査士は個人事務所を開業するか、土地家屋調査士同士で法人を設立して自営業で活躍しています。
また、廃業率も他の士業と比べてかなり低いことからも土地家屋調査士として独立開業はアリといえます。
土地家屋調査士が独立した時の年収は？
土地家屋調査士の平均年収はおおよそ600万円と日本のサラリーマンの平均年収を上回っています。
しかし、これはあくまで平均の値であり、独立開業した場合には個人の資質に応じて得られる収入に大きく違いがでます。
うまく運営する事が出来ていなければ日本の平均年収と同等もしくはそれ以下になってしまう可能性も考えられますし、逆に年収1,000万円以上を見込むことも可能です。
会社を設立するのか、個人で独立するのかによっても収入は変わってくるため、一概には言えませんが夢を見れるほどの大金を稼いでいる土地家屋調査士さんもいらっしゃいます
独立しない場合の平均年収はどのくらい？
独立せず個人事務所に所属する調査士の平均年収は500〜600万円と言われていますので、平均値だけみると正直あまり違いはありません。
ただし、独立して成功ればそれ以上の収入を得る事も可能というわけです。
独立されたい方は、プレイヤーとしての経験を積みながら経営や独立に関する知識を身に付けていくことが大切です。
個人事務所で成功した方の例
個人事務所を開業し、自営業の土地家屋調査士として成功されている方を例にご紹介します。
その方の個人事務所は、ご本人と3人の補助者で構成されており、年間売り上げは3,000万円程度、ピーク時は4,500万円と語られていました。
また、個人で把握できる年間売り上げは3,000万円が限界とも言われていました。
そこから人件費と経費を引いた額が事務所に残る金額になるので、成功すれば年収1000万円以上も目指せます。
土地家屋調査士の独立・開業の手順
土地家屋調査士として独立開業する場合、以下のような手順が必要です。
①土地家屋調査士の資格を取る
②実務経験を積む
③土地家屋調査士連合会に登録する（登録は必須）
④事務所やオフィスになる場所を用意する
⑤税務署に「個人事業主開業届」もしくは「事業開業報告書」を出す
⑥測定器具など必要な用具を揃える
⑦事業開始
特に、「②実務経験を積む」の段階では、どこかの事務所や法人会社で働きながら、独立・開業に必要な情報を収集したり、各所の関係者との人脈を作る期間として、日々業務にあたると良いでしょう。
いざ独立開業する際に最低限必要なものや準備すべきものについてここからご紹介していきます。
運転資金
土地家屋調査士になるには土地家屋調査士会への登録を始めたくさんのモノを用意する必要があります。
また、よっぽどのことがない限り開業してすぐにお金になる仕事が入って来るわけではありません。
少なくとも3ヵ月程度は営業に力を入れる事になり、収益はほとんどありません。
初期費用だけでなく、しっかりと軌道に乗るまでの間の生活費や広告費用等を用意する必要があります。
開業のための融資を受けることも可能ではありますが、返さなくてはならない資金ですので金銭的に十分な余裕がない場合には独立開業は避けたほうが良いでしょう。
測定機器など、測量に関する備品
土地家屋調査士は、他の士業と異なりパソコンやプリンター等の事務用品以外にも業務で使用する測定機器一式なども必須となります。
巻き尺などの比較的安価に購入できる製品から、距離と角度を測るためのトータルステーションなどの高額な機器や多種多様の測量機器が必要になってきますので初期費用は多めに見積もっておいた方がよいでしょう。
知人や先輩から譲り受けたり、中古品を探して購入する方もいらっしゃるようです。
オフィスの用意
独立開業であればオフィスも必要になるでしょう。
とはいえ、オフィスは必ずしも借りなければいけない訳ではなく、自宅の一部を利用して開業することも可能です。
土地家屋調査士は仕事がらお客さんが事務所やオフィスに来る事はめったにありませんので、広さなどについても特に制限や目安はありません。
ただし、測量機器など多くの機材の保管場所も必要になってきますので、ある程度の広さはあったほうが良いでしょう。
土地家屋調査士の独立の初期費用
土地家屋調査士として独立するための手順や最低限必要なモノについてご紹介しましたが、実際にこれから独立するという場合には、おおよそ400万円必要と言われています。
下記にて独立開業時に必要になる項目やそれぞれの費用についての一例をまとめてみました。
・土地家屋調査士連合会の登録費と会費 約25万円
・測定器具一式 約30万円
・トータルステーション 150万円
・測量用のCADソフト 100万円
・パソコン、プリンタ、実務ソフトなど 約30万円
・事務所、オフィスなどの敷金礼金 30万円
・その他（文具や名刺など）約5万円
合計）約400万円
このほかにも、測量場所まで移動するための車も必要になるかもしれません。
土地家屋調査士の独立開業には、他の士業である司法書士や税理士の開業と比べて用意する物が多く高額になりますので、初期費用にかかる金額を頭に入れて独立の計画を立てましょう。
高額なトータルステーションなどの測量機器は軌道に乗るまではリースして使用するという方もいるようです。
また、オフィスが不要な場合にはもう少し初期費用を抑えられるでしょう。
必要なものと必要でないものをしっかり見極め、初期費用の調整を行う必要がありそうです。
土地家屋調査士の独立後に仕事はあるのか？
自営業の土地家屋調査士として独立したものの、ちゃんと食べていけるほどの仕事があるのか気になりますよね。
結論から先に言うと、土地家屋調査士として独立した後の仕事はたくさんあります。
調査士の主な仕事は「不動産の表示に関する登記を代理して申請する」ことです。
①依頼主から依頼を受けた土地の区画を測量する。
②その土地を公示する図面を作成する。
③図面を法務局に登記申請する。
この「不動産登記の代理申請」には大きく2つのポイントがあります。
ポイント1「不動産登記の代理申請」は調査士しかできない
土地家屋調査士には資格保有者しかできない「独占業務」が与えられています。
「不動産の表示に関する登記」は土地家屋調査士の専門的なスキルと知識が必要な「独占業務」とされており、弁護士や測量士でも行うことができません。
そのため、一定数の仕事量が保証されていると言えます。
ポイント2「不動産登記の申請」は義務である
「不動産の表示に関する登記」は、家やビルを建てたり、増築する際に届け出る義務があります。
「国民の義務を独占的に受けられる」のが土地家屋調査士の魅力です。
家やビルなどの建物は見渡す限り存在しますし、その裏では土地家屋調査士が活躍しています。
今後、日本で建物や土地の開発がなくなるとは考えにくいため、土地家屋調査士としての仕事の需要がゼロになることは限りなく低いといえるでしょう。
土地家屋調査士、測量士の友人（千葉）によると、戸建て住宅の新規需要で捌き切れないほどの需要増らしい。
住宅の周辺ビジネスマーケットは大きいし、活況になりそう。— 滝井秀典｜Keyword marketing Inc. (@hidenoritakii) July 27, 2021
同じイメージです。土地家屋調査士は、士業では珍しく需要と供給が逆転してるイメージです。供給が追いつかないので、常に引きて数多の状態。しかも組織化してるところは、ほぼないので、個人プレーで体力の限界まで仕事されてる印象です。 https://t.co/nHVUc0f0dq
— 島田雄左 (@shimadayusuke66) July 24, 2021
土地家屋調査士は将来性も高い仕事？
では将来性はどうでしょうか？
独立してチャレンジしていきたいと思った時に、先細りの業界であっては独立後が不安になりますよね。
現状仕事は多くある土地家屋調査士ですが将来は…？
以下では、不動産業界と土地家屋調査士業界の将来性について解説しています。
少子高齢化により仕事の案件が増加する
日本では日々少子高齢化が進んでいますが、実は土地家屋調査士の業界では追い風になります。
現在、日本で活動している土地家屋調査士は60代以上の方が全体の40％以上を占めており、20代～30代の若い調査士の割合は全体のわずか10%程度です。
そのため今後は新しく調査士として登録する方の人数よりも引退される方の人数の方が上回り、調査士全体の数が減少していくと考えられます。
また、日本全体では民間人の相続案件が増えてくるので、調査士の減少と相続案件の増加により一人に依頼される案件数は増加するといえるでしょう。
よく聞く「土地家屋調査士を目指してよかったと思えた瞬間」は「ライバルが少ないこと」です。この業界では高齢化が進んでいるのにも関わらず、次の世代を担う若手（20～30代）が年々減少しています。測量経験と技量を獲得し、コミュニケーション能力があれば、受任数の増加に伴い収入も大きくなります
— 土地家屋調査士･測量士のキャリア支援@リーガルジョブボード (@LJBsurveyor) September 30, 2021
土地家屋調査士の今後はどうなる？
・相続登記の義務化
・生産緑地の解除で、土地売却ラッシュ
・政府がお金を刷って有り余るジャブジャブマネーあと5年は仕事がありそうだけど
そのあとはどうなるか？？— 杉山賢司@土地家屋調査士 (@sugichou) April 22, 2021
最新の測量方法の導入についていければ需要は高い
近年では、GPS測量やドローン測量という新しい測量方法が普及し、測量技術も日々進歩しています。
これはベテランの土地家屋調査士であっても、新人と同じように新たらしい測量方法や登記の申請方法を一から身につけなければならなくなったということです。
この測量方法の進歩にしっかりと適応していかなければなりません。
逆に、これらの最新機器に素早くついていける土地家屋調査士は重宝されやすいかもしれません。
境界問題などのトラブル解決に関する需要が高い
近年、一般市民間で隣地所有者と土地の境界をめぐるトラブルが相次いでいおり、人々の土地に対する権利意識が高まっています。
この境界問題の解決が大きく注目されており、弁護士と同様に土地家屋調査士にも「相談業務」という新たな業務が加わってきました。
また、ここ数年で100万戸のマンションの建替時期にさしかかると言われており、土地家屋調査士の仕事の件数と業務範囲は今後も広がっていくと言われています。
土地家屋調査士の独立時の注意点
自営となった直後は新規の仕事を取ったり、初めてのことが多いので何かと慌ただしい時期であると思います。
そんな時期にトラブルで事業がストップなんてことになるのは避けておきたいものですよね。
こちらでは独立された方々の失敗談を参考に、独立時の注意点について3つにまとめましたのでご紹介します！
①開業当初の営業で人脈が作れずに失敗
自営業として土地家屋調査士になる多くの方は、人脈を一から築かないといけません。
仕事を安定的に取れるように不動産会社や建設会社、他事務所とのコネクションは出来る限り広げたいものです。
実際土地家屋調査士が独立した後、人脈をうまく築けず仕事が取れなくて廃業に追い込まれた失敗事例もあります。
独立当初は人脈形成のためにも「外回りの営業」や「経営者の交流会」「経営者コミュニティ」などに顔出したりと積極的に行動するとよいでしょう。
「自営するからにはやれることは全部やる精神」で取り組むことが大切です！
②激安の中古機器を購入して失敗
初期費用を抑えるために中古の機材を用意することもあるでしょう。
安く済むことに越したことはないですが、機材の故障には気を付けなければなりません。
購入後に故障してしまい、修理費用や買い替えなどで結局費用が高くつく場合もありますので、機材を揃える際は十分に注意しましょう。
また、土地家屋調査士の仕事はどんどん進化しています。
最新の測量方法についていけるか、十分な性能・制度を持っているかについては注意しましょう。
③開業場所選びを誤って失敗
土地家屋調査士の主な仕事で複数の土地をまとめたり、分割を行うこともあります。
そのため、土地開発が行われていないような土地では仕事の依頼は少ないでしょう。
人脈やコネクションのない最初は、案件が多い都市部や人口が増えてる土地を活動エリアにすることで仕事量の確保につながります。
自営する際には、場況をしっかりと見極めて拠点を決める必要があるのです。
土地家屋調査士の独立のメリット・デメリット
これまでご紹介した内容から、筆者が思う自営の土地家屋調査士のメリット・デメリットについて簡単にまとめてみましたのでご紹介します。
独立のメリット
・「独占業務」のある土地家屋調査士は独立しやすい
・業界に将来性がある
・経営次第では会社勤めより収入が増える
独立のデメリット
・泥臭く営業しなけば仕事の獲得は難しい
・人脈やコネクションを築くのに苦労する
・土地開発が行われてない地域では仕事がない
独立した最初の頃は、営業活動や関係者へコネクションを築くのに苦労するかと思います。
しかし、周りとうまく差別化できれば仕事も獲得しやすくなり、自営のメリットが感じられるはずです！
差別化の手段として、土地家屋調査士の業務に関する他の士業資格を取得することで、ダブルライセンスとして有利に働くこともあります！
「司法書士」や「行政書士」などの他士業資格を取得し、兼業で事務所を経営することで収入や経営が安定しますし、土地家屋調査士の仕事との相乗効果も得られるメリットもあります。
最近ではこういった士業資格の取得に強い予備校も複数社あり、効率良く勉強して資格の取得を目指すことができます。
どこの予備校が良いのか気になる方は下記の記事も是非参考にしてみてください！
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土地家屋調査士の独立・開業まとめ
・土地家屋調査士は独立しやすい
・土地家屋調査士は将来性がある
・独立・開業時の初期費用が安い
・独立後は営業やコネクションを築くのに苦労する
・ダブルライセンス取得で周りと差別化できる
土地家屋調査士は、専門的な知識と測量技術の両方が必要になる仕事なので専門性が非常に高く、独立・自営に向いている業種と言えるでしょう。
不動産業界にもついても将来性が感じられますし、土地開発が盛んな地域では今後の需要も更に高くなっていく資格・職業です。
チャレンジする価値は十分にありますので是非、土地家屋調査士として働くのであれば独立も視野に入れてみてはいかがでしょうか。
「土地家屋調査士の資格を取りたい！」
「司法書士や行政書士の資格をとってダブルライセンスで活躍していきたい！」
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