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土地家屋調査士と不動産鑑定士の違いは?年収や難易度を分析

更新日:2022-10-22

土地や建物に関する仕事は世の中にたくさんありますが、その中でも代表的なものとして土地家屋調査士と不動産鑑定士があります。

いずれも不動産に関する業務を行うということは共通していますが、そもそもの役割や細かな仕事内容は異なります。

この記事では不動産鑑定士や土地家屋調査士の仕事に興味がある方へ向けて、仕事や年収、難易度の違いについて紹介します!


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土地家屋調査士とは?

土地家屋調査士 不動産鑑定士 違い

土地家屋調査士とは、土地や建造物などの「測量」や「調査」を主な業務とし、それらの情報をまとめた「登記」を作成する専門家です。

世の中にある建物や土地などの不動産は一つ一つ規模や形状が異なり、不動産として利用するためには具体的な大きさや規模、サイズなどが記された登記が必要となります。

土地家屋調査士は不動産の測量と調査を行い登記を作成することが主な業務です。

土地家屋調査士の仕事内容

土地家屋調査士の仕事は主に登記作成のために行う不動産の調査・測量業務、表題登記の申請手続き業務の2つとなります。

まず調査・測量業務に関して、住居や土地などを売買する際、遺産分割で分筆する際、新築する際には具体的な不動産の規模やサイズを記した登記の変更及び新規作成が必要となります。

既存の登記情報や各種必要書類、公的な地図等を用いて下調べを行った後、実際に不動産のある場所に出向き現地調査を行い、登記情報の更新をします。

表題登記の更新及び新規作成が終了したらそれを法務省に申請する必要があります。
表題登記の申請は不動産の所有者でもできますが、申請のための必要書類の作成等には不動産に関する専門知識とスキルが必要とされるため、土地家屋調査士が代理で申請を行うケースがほとんどです。

土地家屋調査士になるには

土地家屋調査士として働くためには非常に高度な専門スキルと知識を必要とすることから国家資格になっています。

資格を得るためには法務省主催の土地家屋調査士試験に合格、もしくは法務省の職員として登記事務に関わった経験(10年以上)を元に法務大臣の認可を受ける必要があります。

土地家屋調査士試験は合格率が低く難易度の高い試験となっており、合格には予備校や通信講座などを利用し学習することをおすすめします。

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不動産鑑定士とは?

土地家屋調査士 不動産鑑定士 違い

不動産鑑定士とは、建造物や土地などの鑑定評価を行い、不動産そのものの適正価値を見出す専門家です。

三大国家資格の一つでもある不動産鑑定士としての仕事は国家資格を持っている者しかできない独占業務となっております。

不動産鑑定士は不動産売買や取引の際に必要となる不動産の適正価格を見極めます。

不動産鑑定士の仕事内容

不動産鑑定士の主な仕事内容は土地や建物など不動産の鑑定評価業務になります。

不動産の価格や価値というものはその時の社会情勢や経済状況で大きく変動するものであるため、それらを考慮した上で見極める必要があります。

また、土地の場合は地籍や立地、地形や建物の場合は用途や構造、築年数や保守管理状況などを考慮した上で鑑定する必要があるため、不動産に関する高度な専門スキルと知識が必要となるのです。

不動産鑑定士は不動産関連会社、もしくは建築会社等での業務が主となりますが、不動産が銀行の担保として扱われるときは金融機関と連携して仕事を行うことになります。

いずれにしても不動産は私たちの日常生活に置いて非常に密接に関わっているものであり、経済活動にも大きな影響を与えるため不動産鑑定士は非常に重要な役割を担っているのです。

不動産鑑定士になるには

不動産鑑定士は、弁護士、公認会計士と並んで3大国家資格と呼ばれている難関資格です。

土地家屋調査士と同様に、不動産鑑定士として働くには国家試験に合格する必要があります。

不動産鑑定士に受験資格はないため誰でも受験することはできますが合格率は低く、誰でも簡単になれるわけではありません。

関連記事: 不動産鑑定士の年収は高い?現実の中央値や、独立・勤務の収入の違い

土地家屋調査士と不動産鑑定士の違い

土地家屋調査士 不動産鑑定士 違い

それでは、土地家屋調査士と不動産鑑定士の違いを見ていきましょう。

土地家屋調査士と不動産鑑定士は、名前だけ聞くと似ているような印象を受けますが、業務には明確な違いがあります。

土地家屋調査士と不動産鑑定士の仕事内容の違い

それではまず、仕事内容の違いについてみていきましょう。

土地家屋調査士の仕事は、このようになっています。

1.不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量をすること。
2.不動産の表示に関する登記の申請手続について代理すること。
3.不動産の表示に関する登記に関する審査請求の手続について代理すること。
4.筆界特定の手続について代理すること。
5.土地の筆界が明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続について代理すること

日本土地家屋調査士連合会

土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記が独占業務となっており、土地の境界が明らかでないことが原因による民間紛争解決手続の専門家です。
不動産取引の安全を確保し、国民の財産を明確にするといったことが土地家屋調査士の仕事です。

一方で、不動産鑑定士の仕事はこのようになっています。

1.不動産鑑定業務
2.調査・分析業務
3.コンサルティング業務

日本不動産鑑定士協会連合会

不動産鑑定士は、相続や賃貸借といった場合に不動産の価値を見極めたり、国や都道府県が行う「地価公示」「都道府県地価調査」などの定期的な鑑定評価を行います。
その他不動産の活用法や開発計画の策定をアドバイスするなど、土地の価値に基づいた業務を行います。

土地家屋調査士と不動産鑑定士の業務の違い

・土地家屋調査士は不動産の「面積」や「高低」「境界の位置」を測量し、表示登記を行う仕事で、不動産鑑定士は不動産の経済的価値を判断する仕事。
・2つの資格は不動産について計測するポイントが違う!

土地家屋調査士と不動産鑑定士の年収の違い

続いて、年収の違いを見ていきましょう。

土地家屋調査士の年収についての具体的な統計はありませんが、「平均年収.jp」によると、土地家屋調査士の平均年収は400-750万円、中央値で575万円となります。

不動産鑑定士は厚労省が行っている「賃金構造基本統計調査」によると、令和元年の平均年収は約755万円です。

それぞれ雇用形態や勤続年数、勤めている場所によって年収は変わりますが、大きく見た場合は不動産鑑定士の方が高い平均年収となっています。

しかし国税庁の「令和2年分 民間給与実態統計調査」によると、サラリーマンの平均年収は433万円であるため、どちらも高収入の資格と言えるでしょう。

土地家屋調査士と不動産鑑定士の年収の違い

土地家屋調査士は575万円、不動産鑑定士は755万円と、不動産鑑定士の方が年収は高い
どちらの資格もサラリーマンより高収入で、独立開業で1,000万円も狙える!

土地家屋調査士と不動産鑑定士の資格取得人数の違い

令和元年度の土地家屋調査士の人口は16,471人です。日本土地家屋調査士会連合会『土地家屋調査士白書2020』
不動産鑑定士は、平成29年時点で9,532名、うち1,264名は不動産鑑定士補となっています。国土交通省

不動産鑑定士の方が難関ということもあり人数は少ないですが、どちらの資格も徐々に人数が減っています。

どちらも国家資格であり、独占業務であるため、人口が減っている今は資格取得のチャンスと言えるかもしれません。

土地家屋調査士と不動産鑑定士の人口の違い

土地家屋調査士は16,471人、不動産鑑定士は9,532人。
どちらの資格も国家資格なので、需要は無くならない

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土地家屋調査士と不動産鑑定士の難易度の違い

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資格取得のための試験難易度合格率について、こちらもそれぞれ分けて違いを見ていきましょう。

どちらの資格も難関であり、しっかりと対策をしておかないと合格することは難しいでしょう。

土地家屋調査士の難易度

土地家屋調査士としての業務を行うためには、試験をパスして国家資格の取得が必要となります。

国家試験は選択・記述問題が含まれる筆記試験、試験官と直接口答で行う口述試験の2部構成になっており非常にハイレベルな試験です。

加えて試験時間も非常にタイトになっており、アウトプットの質だけでなく早さも非常に重要になってきます。

こういった点から、土地家屋調査士試験は不動産系資格の中でも最難関の試験とされることも少なくありません。

土地家屋調査士の合格率

先述の通り非常にハイレベルな試験となっている土地家屋調査士試験ですが、必要な学歴や受験資格は特にありません。

ただ非常に高度な専門スキルと知識が問われる国家資格であることから、合格率は毎回8~9%程度となっています。

必要となる学習時間は1,000~1,500時間とされており、長期的な目を持って計画的に学習する必要があるでしょう。

土地家屋調査士の難易度をもっと詳しく深堀りした記事も公開しておりますので、ぜひご覧ください!

関連記事:土地家屋調査士の難易度は高い?土地家屋調査士になれるお勧めのスクール4選

不動産鑑定士の難易度

不動産鑑定士は鑑定士という職業の中でも唯一の国家資格であることから、試験の難易度もトップクラスのレベルとなっています。

試験は1次の短答式試験と2次の論文式試験の2部構成になっており、試験は数日掛けて行われるため長丁場です。

また1次の短答式試験は独学でもなんとか合格することは可能ですが、2次の論文式試験に合格するためには論述の仕方や語句の言い回しなどがある程度決まっていることから、専門学校や資格学校に通い対策する必要があるため費用もかかります。

不動産知識のプロとして訴訟から国政まで関われる資格のため、キャリアアップとしては非常におすすめの資格です!

不動産鑑定士の合格率

土地家屋調査士同様難関資格の不動産鑑定士ですが、合格率もかなり低くなっております。

例年の合格率は1次が30%程度、2次が15%で最終的な合格率が5%と非常に狭き門となっており、毎年わずか100名程度しか合格できません。

ある程度難易度が易しめに設定されているはずの一次試験ですらかなり難しいため、合格するためには入念な受験準備が必要になると考えるのが妥当でしょう。

実際は最低でも2,000時間の学習が必要とされており、一年以上の期間を設けておくのが一般的のようです。

関連記事:不動産鑑定士国家試験の難易度は?気になる年収や将来性もご紹介

土地家屋調査士と不動産鑑定士は、どちらの資格がオススメ?

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ここまで土地家屋調査士と不動産鑑定士のそれぞれの仕事内容や年収、難易度の違いについて見てきました。

2つの資格には明確な違いがありますが、土地家屋調査士が測量をした後に不動産鑑定士が価値の鑑定をするなど、連続性もあります。

今までの解説を踏まえて、資格取得をオススメするのは次の資格です。

悩んでいるなら土地家屋調査士がオススメ!

もちろん不動産鑑定士を目指している人は不動産鑑定士の資格取得を目指すべきですが、どちらか悩んでいるなら土地家屋調査士がオススメです。

土地家屋調査士と不動産鑑定士はどちらも難易度の高い試験ですが、不動産鑑定士は膨大な範囲の知識を要求され、必要な勉強時間も多くなります。

現在働いていて、勉強と仕事を両立しながら目指したい方は土地家屋調査士を先に目指しましょう。

ダブルライセンスを目指す場合も、土地家屋調査士の仕事は不動産鑑定士の仕事に役立ちます

関連記事:2022年の土地家屋調査士試験の試験日程は?試験会場や受験資格まとめ
    :2022年合格!土地家屋調査士おすすめの通信講座ランキング5選!

学習時間が確保できるなら不動産鑑定士も視野に

一方でしっかりと学習時間が確保できる学生や主婦の方、休職中の方などは不動産鑑定士も視野に入れてみてはいかがでしょうか。

土地家屋調査士よりも難易度が高いのは確かですが、不動産鑑定士の方が年収の高くキャリアアップの点では軍配が上がるかもしれません。

また働き方の点の点においても不動産鑑定士の資格を取れば企業内で活躍できるだけでなく、独立後の安定度も優れているとの意見も多く見られました。

不動産にまつわる課題解決が出来るという点で社会的なニーズも安定しており、将来性の部分でもあまり心配することはありません。

土地家屋調査士と不動産鑑定士のダブルライセンスはあり?

土地家屋調査士と不動産鑑定士には両方優れた部分があるようですが、どちらの仕事も独占業務があり、非常に魅力的です。

続いて、土地家屋調査士と不動産鑑定士のダブルライセンスによる業務の拡大や効率化は図れるのか見ていきましょう。

ダブルライセンスはオススメしない

結論から述べると、土地家屋調査士と不動産鑑定士のダブルライセンスはオススメしません

なぜなら、この2つは業務が被ることはなく、どちらも十分な仕事量があるため両方こなす機会がまずないからです。
就・転職の際も両方あるから有利に働くこともあまりないでしょう。

また、どちらの試験も難関で1つの資格取得に時間がかかること、試験範囲が被らないため効率的でないことも理由に挙げられます。

しかしダブルライセンスのための勉強や経験が無駄になることはないでしょうから、意欲のある方、すでに土地家屋調査士として働いている方などは目指してもいいかもしれません。

土地家屋調査士を目指すならアガルートがオススメ

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土地家屋調査士と不動産鑑定士はどちらも非常に難しい試験で、独学での合格は基本的に不可能と言って良いでしょう。

試験対策にオススメなのは通信講座であるアガルートアカデミーです。

アガルートでは不動産鑑定士の対策講座は開講していませんので、今回は土地家屋調査士の講座に絞って紹介します。

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アガルートの土地家屋調査士試験講座は合格率36.76%

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アガルートアカデミーで提供している土地家屋調査士試験の対策講座は、令和3年度試験の合格率が36.76%と、全国平均の3.51倍を誇っています。

さらに一発合格を果たした方の合格率はも28.46%と高く、全国1位・最年少も含まれています。

難関試験である土地家屋調査士の試験でここまでの合格率を誇るのはアガルートの大きな特徴と言えるでしょう。

一発で試験に合格して早いうちから土地家屋調査士の仕事をしたいという方は、アガルートアカデミーがオススメです。

測量士補の資格取得も目指せる

土地家屋調査士の試験は、午前の部と午後の部に分かれて構成され、午前の部はかなり難易度が高いと言われています。

この午前の部は特定の資格を持っていることで免除できるのですが、その一つが測量士補であり、アガルートでは測量士補と土地家屋調査士のW合格も狙えます

令和2年度の測量士補合格率は30.3%でしたが、アガルートは91.7%が合格と、3.03倍の合格率です。

測量士補の資格を取得して土地家屋調査士を目指せば、さらに高い合格率を狙うことができるでしょう。

アガルートなら受講生サポートも盤石

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アガルートの土地家屋調査士講座は他社と比較しても受講生の満足度がかなり高く、その背景には充実した受講生サポートが挙げられます。

受講を始めると専用のFacebookグループに加入でき、そこでいつでも回数無制限で質問することが出来るのです。

他の人が質問した内容も閲覧できるため自分が疑問に感じた箇所以外からの知識も得ることができ、知識の網羅性をさらに高めることが出来ます。

他にも講師が法改正問題トレンドなどを時期に合わせた内容の動画コンテンツも配信されており、受講生の合格に振るコミットしてくれるのがアガルートです!

アガルートの土地家屋調査士試験講座の料金

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アガルートの土地家屋調査士試験講座は土地家屋調査士試験のみを目指す講座と、測量士補とのダブル合格を目指す講座があります。

さらに月1回の定期カウンセリングの有無を選べますが、こちらは講師が一人ひとりに毎月の学習計画を立ててくれるという優れたものです。

W合格を目指す方は計画的な学習が必要となり、定員は200名となっているため気になる方は一度受講相談するなどしてみるといいでしょう。

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土地家屋調査士と不動産鑑定士の違いまとめ

今回は土地家屋調査士と不動産鑑定士の違いやそれぞれの仕事内容について紹介しました。

土地家屋調査士は不動産の表題登記作成及び申請のための調査、測量が主な業務になっているのに対して不動産鑑定士は不動産の価値鑑定が主な業務です。

土地家屋調査士か不動産鑑定士のどちらの資格を取得するか悩んでいる方は、時間優先であれば土地家屋調査士を目指してみるといいでしょう!

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